2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

95 จะพบว่ามีการกำหนดหลักเกณฑ์ของการประกอบอาชีพดังกล่าวไว้ว่าต้องเป็นผู้บรรลุนิติภาวะแล้ว เท่านั้น ตามกฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ พบว่าต้องนำหลักประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ในกำหนดคุณสมบัติในเรื่องของอายุในการประกอบอาชีพนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้เยาว์จะต้องอายุยี่สิบปีบริบูรณ์หรือบรรลุนิติภาวะโดยการสมรสจึงจะสามารถ ประกอบอาชีพนี้ได้ แม้เจตนารมณ์ของกฎหมายจะมุ่งความคุ้มครองผู้เยาว์เป็นสำคัญ แต่ก็ก่อให้เกิด ผลกระทบต่อการใช้สิทธิของผู้เยาว์ไม่ให้ได้รับความสะดวกและอิสระเท่าที่ควร ดังนั้น การที่กฎหมาย จำกัดความสามารถของผู้เยาว์ในการทำนิติกรรมจึงส่งผลต่อการขึ้นทะเบียนเพื่อขอรับใบอนุญาต ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบกฎหมายต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับคุณสมบัติของนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีสองแนวทาง ได้แก่ 1) กำหนดคุณสมบัติในเรื่องของอายุ และ 2) กำหนด คุณสมบัติในเรื่องของการศึกษา แนวทางแรก คือกำหนดคุณสมบัติในเรื่องของอายุ ได้แก่ เครือรัฐ ออสเตรเลียในรัฐวิคตอเรียและสาธารณรัฐสิงคโปร์ซึ่งใช้ระบบกฎหมายแบบจารีตประเพณี (The Common Law System) โดยเครือรัฐออสเตรเลียในรัฐวิคตอเรียได้ออกพระราชบัญญัติ The Estate Agent Act 1980 เป็นกฎหมายเฉพาะโดยกำหนดให้ผู้ที่สมัครขอรับใบอนุญาตจะต้องมีอายุอย่างน้อย 18 ปี นอกจากนี้ตามพระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุเพิ่มเติมว่า ภายใน 3 ปีก่อนยื่นคำขอใบอนุญาต เป็นนายหน้า ผู้สมัครต้องเป็นพนักงานขายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เต็มเวลา เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือในกรณีที่ทำหลายช่วงไม่ติดต่อกัน เมื่อนับรวมกันแล้วเป็นเวลากว่า 1 ปี หรือเป็นพนักงาน ขายของนายหน้าไม่เต็มเวลา เป็นเวลาเทียบเท่ากับการทำงานเต็มเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือในกรณีที่ ทำหลายช่วงไม่ติดต่อกัน เมื่อนับรวมกันแล้วเท่ากับทำเต็มเวลา 1 ปี แสดงให้เห็นว่าก่อนที่ผู้สมัครจะ ยื่นขอรับใบอนุญาตเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ผู้สมัครต้องเป็นพนักงานขายอสังหาริมทรัพย์มา ก่อน ซึ่งบทบาทและหน้าที่ในการปฏิบัติงานแตกต่างกันชัดเจน หากเปรียบเทียบกับประเทศไทย พนักงานขายอสังหาริมทรัพย์ คือ พนักงานขายตามโครงการบ้านจัดสรรต่างๆที่คอยรับลูกค้า พาชม บ้านภายในโครงการ ซึ่งพนักงานนี้จะถูกแต่งตั้งจากทางโครงการบ้านจัดสรรนั้นๆ ขณะที่นายหน้า อสังหาริมทรัพย์นั้น คือผู้ประกอบอาชีพอิสระเป็นผู้จัดหาลูกค้าให้กับทางโครงการบ้านจัดสรรต่างๆที่ ได้ตกลงว่าจะให้ค่าบำเหน็จกันไว้นอกจากนี้ ผู้สมัครต้องมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายควบคุมตัวแทน นายหน้าของรัฐวิคตอเรียในเรื่องการปฏิบัติกรรมวิธี รวมทั้งการบัญชีด้วย แสดงให้เห็นว่านอกจากอายุ ของผู้ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ต้องมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการ ปฏิบัติงานด้วย ถึงจะมีสิทธิขอขึ้นทะเบียนเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติ ดังกล่าว