2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

32 เมื่อนายหน้าได้ทำการชี้ช่องหรือจัดการให้ตัวการได้เข้าทำสัญญาหลักกับบุคคลภายนอกได้สำเร็จ เท่านั้น แต่ในส่วนของตัวนายหน้าเอง แม้จะรับสัญญาว่าจะดำเนินการชี้ช่องหรือจัดการให้ตัวการได้ เข้าทำสัญญาใดๆกับบุคคลภายนอกแล้วก็ตาม นายหน้าจะละเลยเสียไม่ดำเนินการก็ย่อมได้ ในส่วนนี้ ตัวการไม่สามารถบังคับให้นายหน้าดำเนินการอย่างไรได้ เว้นแต่ว่านายหน้าจะรับหน้าที่เป็นตัวแทน เป็นอีกกรณีหนึ่ง โดยมีการรับเงินจากตัวการในฐานะตัวแทนนั้นเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่มิได้ทำหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ตัวการย่อมเรียกค่าเสียหายได้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 812 ในขณะเดียวกันทางด้านตัวการนั้น เมื่อได้มอบหมายให้บุคคลใดเป็นนายหน้าแล้ว ก็มิได้มีความ ผูกพันอันจะต้องผูกมัดอยู่กับนายหน้ารายนั้นเพียงผู้เดียว ตัวการจะไปทำการมอบหมายผู้อื่นให้เป็น นายหน้าอีกก็ย่อมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิได้มีบทบัญญัติในส่วนใดห้ามมิให้ตัวการ มีนายหน้าหลายรายเพียงแต่เมื่อสัญญาหลักได้เกิดขึ้น เนื่องมาจากการชี้ช่องหรือจัดการจากนายหน้า รายใด ตัวการก็มีหน้าที่ต้องใช้ค่าบําเหน็จให้กับนายหน้ารายนั้น เมื่อพิจารณาบทบัญญัติว่าด้วยสัญญานายหน้าแล้ว พบว่าไม่มีบทบัญญัติมาตราใดบัญญัติให้สัญญา นายหน้าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งนี้แม้สัญญาหลักที่ตัวการมอบหมายให้ นายหน้าไปดำเนินการจัดการหรือชี้ช่องให้เกิดสัญญานั้นขึ้นจะสมบูรณ์เมื่อมีการทำเป็นหนังสือหรือมี หลักฐานเป็นหนังสือก็ตาม สัญญานายหน้าสำหรับการดำเนินการให้เกิดกิจการเช่นนั้นก็ไม่ต้องทำเป็น หนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด ทั้งนี้อาจารย์สถิตย์ เล็งไธสง ได้ให้ความเห็นว่าที่เป็น เช่นนี้เพราะนายหน้าเป็นเพียงสื่อกลาง ไม่มีผลกระทบถึงสัญญาที่ได้ทำ เพียงแต่ตกลงกันด้วยปาก เปล่าก็เป็นสัญญานายหน้าได้ แต่ในทางปฏิบัติแล้วนายหน้ามักให้ตัวการทำสัญญาเป็นหนังสือไว้ เพื่อ ป้องกันกรณีที่ตัวการผิดสัญญาไม่จ่ายค่าบําเหน็จนายหน้าในภายหลัง แต่อย่างไรก็ตาม กฎหมายลักษณะนายหน้านั้นเป็นหนึ่งในเอกเทศสัญญาตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ ซึ่งได้มีการบัญญัติหลักการโดยทั่วไปเอาไว้และเปิดช่องให้ตกลงทำสัญญานายหน้า แตกต่างไปจากบทบัญญัติดังกล่าว ในทางปฏิบัติการแต่งตั้งนายหน้าจึงมีรายละเอียดข้อสัญญา เพิ่มเติมจากข้อสัญญาหลักที่แตกต่างได้สุดแล้วแต่จะมีการตกลงในลักษณะใด เพื่อประโยชน์ตาม ความต้องการของคู่สัญญาเป็นรายกรณีไป ซึ่งส่วนใหญ่แล้วสัญญานายหน้าอาจแบ่งออกได้เป็น 5 ประเภท (ปณิฉัท จันทนขจรฟุ้ง, 2545) ดังนี้ 1) สัญญานายหน้าเด็ดขาด (Exclusive Right to Sell Listing) คือ สัญญาที่มีการมอบสิทธิ เด็ดขาดในการขายให้แก่นายหน้าแต่เพียงผู้เดียว ซึ่งหากมีการขายเกิดขึ้นภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ใน สัญญา ทั้งนี้ ไม่ว่าจะเกิดขึ้นด้วยเหตุที่เจ้าของทรัพย์สินนั้นเป็นผู้ติดต่อกับคู่ค้าเองก็ดีหรือมีผู้ใดติดต่อ ให้ก็ดี นายหน้าก็ชอบที่จะได้รับค่าบำเหน็จจากเจ้าของทรัพย์สินตามสัญญาเสมอ สัญญาประเภทนี้ จึง เป็นสัญญาที่เจ้าของมีความไว้วางใจการทำหน้าที่ของนายหน้าอย่างสูงสุดและขณะเดียวกันนายหน้า