2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

80 จะเข้ามาเป็นผู้ชี้ช่องซึ่งมีคู่สัญญาสองฝ่ายที่จะเข้ามาเกี่ยวข้องได้แก่ ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้เช่าและผู้ให้ เช่า นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวกลางที่ทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าทำสัญญาหรือจัดให้มีการทำสัญญา ระหว่างกัน สัญญาดังกล่าวนั้นจะเป็นสัญญาประเภทใดก็ได้ เช่น สัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาฝากขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาซื้อขาย เป็นต้น และนายหน้านั้นก็จะได้รับค่าบำเหน็จจากคู่สัญญา อีกทั้งการเกิดสัญญานายหน้านั้นจึงอาจเกิดจากความตกลงกันด้วยวาจาหรือลายลักษณ์อักษรก็ได้ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีรายละเอียดข้อสัญญาเพิ่มเติมจากข้อ สัญญาหลักที่แตกต่างกันออกไป เพื่อประโยชน์ตามความต้องการของคู่สัญญาเป็นรายกรณีดังเช่น สัญญานายหน้าเด็ดขาดหรือสัญญานายหน้าแบบปิด กล่าวคือเป็นสัญญาแต่งตั้งนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ที่มอบหมายให้นายหน้ารายหนึ่งรายเดียว ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล เป็นนายหน้าขาย หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าว และมีการกำหนดระยะเวลาไว้ อย่างชัดเจน เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ทำการชี้ช่องสำเร็จตามสัญญาดังกล่าว ก็จะได้รับค่า บำเหน็จตามที่ได้ตกลงกันไว้ และเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ใน สัญญา ทั้งนี้ ไม่ว่าจะเกิดขึ้นด้วยเหตุที่เจ้าของทรัพย์สินนั้นเป็นผู้ติดต่อกับคู่ค้าเองก็ดี หรือมีผู้ใดติดต่อ ให้ก็ดี นายหน้าก็ชอบที่จะได้รับค่าบำเหน็จจากเจ้าของทรัพย์สินตามสัญญาเสมอ นอกจากนี้ ยังมี สัญญานายหน้าเฉพาะราย สัญญานายหน้าแบบเปิด สัญญานายหน้าหลายต่อ สัญญานายหน้าสุทธิ เป็นต้น เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการชี้ช่องให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน แต่ภายหลังผู้ซื้อผิดสัญญาละเลยไม่ชำระหนี้ ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำไม่เกินสัดส่วนของราคาซื้อ ขายที่ตกลงไว้ในสัญญาตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 จึง เป็นปัญหานำไปสู่การฟ้องร้องบังคับคดีขึ้นสู่ศาล ดังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7302/2559 เมื่อสัญญาจะ ซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทินและจำเลยบอกกล่าวให้เวลา แก่โจทก์ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาใหม่โดยชอบ แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ละเลยไม่ชำระหนี้ จำเลยย่อมมีสิทธิริบมัดจำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 378 (2) และมีสิทธินำที่ดินไปเสนอขายบุคคลอื่นได้ ไม่ถือเป็นการตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดย ปริยายแต่อย่างใด พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติว่า ใน สัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำหากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดให้ ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ซึ่งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยในราคา 1,400,000 บาท วางมัดจำไว้ 500,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 35.71 ของราคาที่ดิน เมื่อเทียบมัดจำกับ ราคาที่ซื้อขายกันแล้ว เห็นได้ว่าเป็นมัดจำที่สูงเกินส่วน เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลง โจทก์และ จำเลยต่างมิได้นำสืบว่าความเสียหายแท้จริงที่จำเลยได้รับมีเพียงใด แต่เห็นว่าหากจำเลยขายและ ได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ย่อมนำเงินไปหาประโยชน์อย่างอื่นได้ เมื่อโจทก์ผิดสัญญาแล้ว จำเลยทำ