2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

81 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ซื้อรายใหม่ในราคาที่ลดลง เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลงเหลือ 200,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนที่จำเลยน่าจะเสียหายจริงและจำเลยต้องคืนเงินมัดจำอีก 300,000 บาท แก่โจทก์ ปัญหาดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ให้อำนาจศาลในการพิจารณาคดีและเป็นปัญหา เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ สำหรับเงินมัดจำที่ จำเลยต้องคืนแก่โจทก์นั้น มิใช่กรณีที่จำเลยผิดนัดอันจะต้องชำระดอกเบี้ยตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ทั้งเป็นเหตุสืบเนื่องมาจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ ต้องชำระดอกเบี้ยในเงิน 300,000 บาท ที่ต้องคืนแก่โจทก์ สำหรับพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 นั้นเป็นกฎหมายที่มี เจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคในด้านสัญญาเป็นการเฉพาะ เพื่อมิให้ผู้บริโภคถูกเอารัดเอาเปรียบ จากผู้ประกอบธุรกิจผ่านสัญญาสำเร็จรูป หรือสัญญาใดๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพเป็นผู้ กำหนดเงื่อนไขแห่งสัญญาแต่ฝ่ายเดียว จะเห็นได้ว่าสัญญาการแต่งตั้งนายหน้าดังกล่าวนั้นเป็นการเอา รัดเอาเปรียบผู้บริโภคที่มีอำนาจต่อรองทางเศรษฐกิจด้อยกว่า ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อ ผู้ใช้บริการผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งการดำเนินงานของผู้ประกอบอาชีพนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองก็ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณตามบันทึกข้อตกลงร่วมสมาคมนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ไทยว่าด้วยจรรยาบรรณของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2544 เนื่องจากมีผลเพียงผู้ ที่เป็นสมาชิกตามข้อบังคับสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น ไม่มีสภาพบังคับตามกฎหมาย จึงนำไปสู่ปัญหาในทางปฏิบัติจนมีการฟ้องร้องคดีไปสู่ศาล ซึ่งเป็นปัญหาและอุปสรรคต่างๆที่เกิดขึ้น 2 ประเด็นดังต่อไปนี้ 4.1.1 การคุ้มครองนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการชี้ช่องให้คู่สัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เข้าทำ สัญญากันสำเร็จ นายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จซึ่งตามกฎหมายไทยนั้นไม่มีการกำหนดค่า บำเหน็จไว้ แต่เปิดช่องให้คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ ปัญหาที่เกิดขึ้นคือเมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการชี้ช่องให้คู่สัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเข้าทำสัญญากัน นายหน้าดังกล่าวมักถูกคู่สัญญาผิด นัดไม่ยอมชำระค่าบำเหน็จนายหน้า และไปสัญญาลับหลังกันระหว่างคู่สัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงการชำระ ค่านายหน้า ดังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2610/2521 จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน ค่า นายหน้าร้อยละ 5 โจทก์เสนอขายให้ ส. ราคาตามที่จำเลยกำหนด จำเลยไม่ขาย บุตรของจำเลย ติดต่อกับ ส. คราวนี้จำเลยขายในราคาเดียวกัน ดังนี้ เป็นการที่บุตรจำเลยกับจำเลยร่วมกันถือเอา ประโยชน์จากการที่โจทก์ติดต่อกับ ส. ไว้ การซื้อขายสำเร็จเนื่องแต่การชี้ช่องของโจทก์ โจทก์มีสิทธิได้ ค่านายหน้าจากจำเลยส่วน ส. ไม่มีสัญญานายหน้า ไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ กรณีที่คู่สัญญาทำสัญญากัน 3 ฉบับ ได้แก่ สัญญาจองซื้อที่ดิน ต่อมาเป็นสัญญาจะซื้อจะ ขายที่ดินซึ่งทั้งสองสัญญานี้ทำกันที่สำนักงานของโครงการฯ และสัญญาสุดท้ายคือสัญญาซื้อขายเสร็จ