2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

82 เด็ดขาดทำกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียน แต่เมื่อนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำข้อตกลงว่าจะได้รับค่าบำเหน็จเมื่อคู่สัญญาทำสัญญาฉบับไหนเสร็จ หากเป็น สัญญาจองที่ดินและสัญญาจะซื้อขายนั้นยังไม่มีการชำระราคาที่ดินเต็มจำนวน คู่สัญญาจะมีเงินจ่าย ค่าบำเหน็จให้นายหน้าดังกล่าวหรือไม่ ควรมีการตกลงให้ชัดเจน ดังเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5335/2550 จำเลยตกลงให้โจทก์นำที่ดินของจำเลยมาแบ่งเป็นแปลงย่อยเพื่อทำโครงการหมู่บ้าน จัดสรรขาย โจทก์ดำเนินการวางผังหมู่บ้าน ออกแบบบ้าน ทำการโฆษณาและจัดทำเอกสาร ได้ ค่าตอบแทนเดือนละ 15,000 บาท ค่านายหน้าร้อยละ 15 ของเงินที่ได้จากการขาย ค่าใช้จ่ายจำเลย จะเป็นผู้จ่าย โจทก์เสนอขายบ้านพร้อมที่ดิน มีผู้มาจอง 25 แปลง ได้ตกลงทำสัญญาจองกันไว้แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจะทำกันหลังจากโจทก์ทำการถมที่ดินและทำถนนเข้าโครงการเสร็จ แต่จำเลยเป็น คดีความในที่ดินนี้กับบุคคลอื่น และศาลสั่งห้ามชั่วคราวเข้าดำเนินการในที่ดิน โจทก์และจำเลยจึงตก ลงยกเลิกโครงการ ต่อมาจำเลยชนะคดีความดังกล่าว โจทก์ขอทำโครงการต่อแต่จำเลยไม่ตกลง โจทก์ จึงฟ้องขอบำเหน็จนายหน้าจากการดำเนินการให้มีผู้จองซื้อ 25 แปลง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญา จะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับผู้จองยังไม่ได้ทำกัน ผลจากการชี้ช่องหรือจัดการของโจทก์ที่เป็น นายหน้าจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเอาค่าบำเหน็จในการเป็นนายหน้าจากจำเลย จะเห็นได้ว่าทั้งสองกรณีเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นจากการที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายหลีกเลี่ยงที่จะชำระ ค่าบำเหน็จให้แก่นายหน้า อาจเกิดจากการจงใจหรือละเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาทำให้ผู้ที่ประกอบ อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เกิดความไม่พอใจ และเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยในทางปฏิบัติดังกรณีข่าว ที่ผู้ตายซึ่งเป็นนายหน้าทวงค่าบำเหน็จ แต่กลับถูกผู้ขายปฏิเสธจนเกิดการทะเลาะวิวาทนำไปสู่การ เสียชีวิตทั้งสองฝ่าย (ไทยรัฐ, 2558) หรือกรณีที่ข้าราชการนายทหารชั้นผู้น้อยซึ่งประกอบอาชีพ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทวงค่าบำเหน็จนายหน้าไม่ได้จึงก่อเหตุใช้อาวุธปืนกราดยิงประชาชนจน ได้รับบาดเจ็บและเสียชีวิตอีกหลายราย (มติชนออนไลน์, 2563) ส่วนใหญ่เป็นปัญหาหลังจากการที่ นายหน้าได้มีการชี้ช่องให้คู่สัญญาเข้าทำสัญญากันสำเร็จแล้ว และสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่มีการกำหนดแบบไว้อย่างชัดเจนและสัญญาดังกล่าวมักทำด้วยวาจา ส่งผลให้ผู้ที่ประกอบอาชีพ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีมาตรฐานในการทำงาน รวมถึงผู้บริโภคเองก็ไม่ได้ให้ความเชื่อมั่นและ ไว้ใจต่ออาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นประเด็นในทางปฏิบัติที่มักมีการผิดนัดชำระค่านายหน้า อยู่เสมอ ถึงแม้การผิดนัดดังกล่าวจะไม่ผิดข้อหาฉ้อโกง แต่สัญญาทางแพ่งก็ต้องไปฟ้องร้องคดีกันทาง แพ่ง ดังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1279/2517 โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เป็นนายหน้าหาคนซื้อ ที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยตกลงให้ค่านายหน้าแก่โจทก์ร้อยละ 10 โจทก์ชักนำให้จำเลยที่ 2 ไปซื้อ จำเลยที่ 2 พา บ. และ ก. ไปซื้อ โดยโจทก์เป็นผู้จัดการให้จำเลยที่ 2 นำไปซื้อ ต่อมาเมื่อโจทก์ สอบถามจำเลยทั้งสองได้ร่วมกันทุจริตแจ้งข้อความอันเป็นเท็จปกปิดความจริงต่อโจทก์ โดยบอกว่ายัง ไม่ได้ขายที่ดินให้ใคร ซึ่งความจริงได้ขายให้ บ. และ ก. ไปแล้ว การแจ้งเท็จและปกปิดความจริง ทำให้