2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

84 การควบคุมและกำกับดูแลตัวแทนหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการตราพระราชบัญญัติ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ The Estate Agents Act 2010 ส่วนระบบกฎหมายลายลักษณ์อักษร (Civil Law) นั้น ได้แก่ สาธารณรัฐฟิลิปปินส์ได้มีการออกพระราชบัญญัติควบคุมนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ The Real Estate Service Act of the Philippines 2009 และสาธารณรัฐสังคม นิยมเวียดนามได้มีการออกกฎหมายที่กำหนดมาตรการควบคุมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คือ The Law on Real Estate Trading 2014 จะเห็นได้ว่ากฎหมายควบคุมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใน ต่างประเทศนั้นมีการตราเป็นกฎหมายระดับพระราชบัญญัติทั้งหมด แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ประเทศไทยมีกฎหมายในระดับพระราชบัญญัติที่กำกับดูแลเกี่ยวกับการประกอบกิจการหรือเพื่อการ ประกอบอาชีพถึง 149 ฉบับ ซึ่งกฎหมายที่กำหนดเกี่ยวกับนายหน้าประกันชีวิตนายหน้าประกันวินาศ ภัยและนายหน้าหลักทรัพย์ ได้แก่ พระราชบัญญัติประกันชีวิต พ.ศ 2535 พระราชบัญญัติประกัน วินาศภัย พ.ศ 2535 และพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ 2535 แต่สำหรับ กฎหมายที่เกี่ยวกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นยังไม่มีกฎหมายใดออกมาควบคุมเป็นการเฉพาะ กฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น มีเพียงประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ ซึ่งคำว่านายหน้ามีลักษณะที่กว้าง ไม่เฉพาะเจาะจงเหมือนดังเช่น นายหน้าประกันชีวิต นายหน้าประกันวินาศภัย นายหน้าหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของนายหน้าทั่วไปเท่านั้น ไม่ได้มีการแบ่งประเภทกิจการของ นายหน้าเหมือนดังประเภทพระราชบัญญัติประกันชีวิต พ.ศ 2535 พระราชบัญญัติประกันวินาศภัย พ.ศ 2535 และพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ 2535 ขณะที่นายหน้า อสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และยังมีกฎหมายอื่นที่บัญญัติ ถึงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไว้ เช่น พระราชบัญญัติการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2552, พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551, พระราชบัญญัติการประกอบ ธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 นอกจากนี้ นายหน้าทั่วไปนั้นไม่จำเป็นต้องมีการควบคุมการ ดำเนินงานตามกฎหมายเฉพาะ ยกเว้นนายหน้าบางประเภทที่ต้องใช้กฎหมายพิเศษบังคับ เช่น นายหน้าประกันชีวิตตามพระราชบัญญัติประกันชีวิต พ.ศ 2535 นายหน้าประกันวินาศภัยตาม พระราชบัญญัติประกันวินาศภัย พ.ศ 2535 และนายหน้าหลักซื้อขายทรัพย์ตามพระราชบัญญัติ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ 2535 และกฎหมายดังกล่าวมีการกำหนดสาระสำคัญในเรื่อง ของคุณสมบัติของผู้ประกอบอาชีพ มีจัดสอบเพื่อขออนุญาตขึ้นทะเบียนเป็นผู้ประกอบอาชีพดังกล่าว รวมไปถึงกำหนดบทลงโทษของผู้ที่ฝ่าฝืนและองค์กรที่เข้ามากำกับควบคุมดูแลอีกด้วย ผู้วิจัยเห็นว่า กฎหมายควบคุมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นควรตราเป็นพระราชบัญญัติ เฉพาะแยกออกจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่บัญญัติถึงสิทธิและหน้าที่ของนายหน้าทั่วไป ซึ่งพระราชบัญญัติดังกล่าวจะ