2566-3 -สรวิชญ์ ตะเอ -วิทยานิพนธ์

86 เพื่อเป็นการป้องกันเหตุดังกล่าว ผู้บริโภคจึงมักทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์ อักษรไว้อีกฉบับ แต่สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาสำเร็จรูป ซึ่งมีการกำหนดข้อตกลงและเงื่อนไขต่างๆไว้ ล่วงหน้าโดยที่ผู้ประกอบธุรกิจจัดทำขึ้นแต่เพียงฝ่ายเดียว ในสัญญานั้นมักมีข้อสัญญาในลักษณะที่เป็น การเอาเปรียบผู้ใช้บริการซึ่งเป็นผู้บริโภค ได้แก่ เรื่องความรับผิดของผู้ใช้บริการและการยกเว้นความ รับผิดของผู้ประกอบธุรกิจ การผิดสัญญาหรือกำหนดข้อสัญญาที่มีลักษณะเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็น ธรรมแก่ผู้บริโภค อีกทั้งกฎหมายมิได้กำหนดแบบของสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไว้ ดังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16512/2557 จำเลยที่ 3 มีพฤติการณ์เป็นนายหน้าชี้ช่องให้ทำ การซื้อขายที่ดินพิพาท โดยจำเลยที่ 3 รับราชการอยู่ที่สำนักงานเขตมีนบุรีโดยทำหน้าที่เกี่ยวกับภาษี บำรุงท้องที่ อีกทั้งมีหลักฐานสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทย่อมสามารถตรวจสอบสภาพที่ดินได้ตลอดเวลา ว่าที่ดินพิพาทมีสภาพเป็นบ่อดิน ป่ารก มีน้ำท่วมขังซึ่งความนี้จำเลยที่ 1 เองก็ทราบจากผู้รับมอบ อำนาจของตนที่ไปขอรังวัดสอบเขตที่ดิน เมื่อจำเลยที่ 3 พาจำเลยที่ 4 ไปดูที่ดินของ ส. แต่กลับอ้างว่า เป็นที่ดินพิพาท จึงถือว่าจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 ไม่แจ้งความจริงให้จำเลยที่ 4 ซึ่ง เป็นนายหน้าฝ่ายโจทก์ทราบ ครั้นจำเลยที่ 4 พาโจทก์ที่ 1 ไปดูที่ดินตามที่จำเลยที่ 3 เคยนำชี้ไว้ ทำให้ ฝ่ายโจทก์หลงเข้าใจผิดว่าที่ดินที่ต้องการซื้อเป็นที่ดินนา มิใช่ที่ดินมีสภาพน้ำท่วมขังอันเป็นสภาพ แท้จริง นอกจากนี้แล้วในวันเจรจาจะซื้อจะขายครั้งแรก โจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 4 สอบถามสภาพที่ดิน จำเลยที่ 2 และที่ 3 ก็บอกเป็นที่ดินนา เมื่อโจทก์ที่ 1 แจ้งว่ามีคนทำนาอยู่ จำเลยที่ 2 ก็รับว่าจะ จัดการให้ออกไปเสียจากที่ดิน พฤติการณ์ดังกล่าวสนับสนุนได้ว่า ฝ่ายโจทก์ประสงค์ซื้อที่ดินนามิใช่ ที่ดินที่มีสภาพน้ำท่วมขัง จำเลยที่ 1 เอง ขายที่ดินต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาในปี 2535 เกือบ 3 ,000,000 บาท แล้วยังยอมออกค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีที่ดิน ค่านายหน้าแทนฝ่ายโจทก์อันทำให้ขาดทุน จำนวนมาก และจงใจนิ่งเสียไม่แจ้งข้อความจริงให้ฝ่ายโจทก์ทราบ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็น นายหน้าของจำเลยที่ 1 เป็นคนนำชี้ที่ดิน อีกทั้งตามสภาพที่ดิน แม้โจทก์ที่ 1 จะมีสำเนาโฉนดที่ดิน พิพาทก็ไม่อาจตรวจสอบได้โดยง่ายยังไม่ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง การกระทำของ จำเลยที่ 1 จึงเป็นกลฉ้อฉล อันเป็นทางให้โจทก์ทั้งหกเสียเปรียบ เมื่อโจทก์ทั้งหกส่งมอบที่ดินนาคืนแก่ ส. และมีหนังสือบอกเลิกสัญญาพร้อมทวงถามให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าซื้อขายที่ดินโดยชอบแล้ว ถือว่า โจทก์ทั้งหกซึ่งถูกกลฉ้อฉลได้บอกล้างสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะกรรม แต่จำเลยที่ 1 กลับเพิกเฉย โจทก์ทั้งหกมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินเพื่อให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดคืนเงินค่าซื้อขายพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันครบกำหนดทวงถามเป็นต้นไป คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7362/2538 จำเลยที่ 1 ติดต่อบอกขายที่ดินแก่โจทก์ร่วม 2 แปลง และนัดหมายไปดูที่ดินกันจำเลยที่ 1 และที่ 2 พาโจทก์ร่วมและสามีไปดูที่ดินทั้งสองแปลงแต่โจทก์ ร่วมไม่ชอบจึงได้เสนอขายที่ดินแปลงพิพาทและจำเลยทั้งสองยังได้ร่วมกันพาโจทก์ร่วมไปดูทั้งยังชี้ หลักเขตที่ดินซึ่งเป็นหลักเขตปลอมทำให้โจทก์ร่วมหลงเชื่อว่าเป็นที่ดินแปลงพิพาทจึงรับซื้อฝากไว้